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岡山県岡山市南区に本社を構える「株式会社トリプルギブ」です。
今回は、ただのお家の売却相談ではなく、弊社にも一定数の相談がある
売却に制限がかかる「農地」の売却についてです。
「相続した農地があるけど、どうすればいいか分からない」
「使っていない畑、売れるなら売りたい…」
こうした相談は、岡山でも年々増えています。
ただし多くの方が“農地は普通の土地と同じように売れる”
と思ってしまい、途中で行き詰まるのが実情です。
この記事では、
✔ 農地転用とは何か
✔ 農地の種類（甲種・1種・2種・3種）
✔ 売却・活用を考える際の注意点
を、初めての方にも分かりやすく解説します。
目次
農地転用とは？｜農地を別の用途に変えること
農地転用とは、
👉 農地を「住宅」「駐車場」「店舗」など、農業以外の用途に変更することを指します。
日本では、農地は「農地法」によって厳しく保護されています。
そのため、
- 農地に家を建てる
- 宅地として売却する
- 資材置き場や駐車場にする
といった行為を行うには、事前に許可や届出が必要です。
よって、許可を得ずに売買を行う事は不可です。
（正式に言うと法務局が所有権移転を受け付けてくれません。）
なぜ農地はそのままでは売れないのか？
結論から言うと、
👉 農地は誰にでも自由に売れる土地ではないからです。
理由① 食料生産を守るため
農地は国の重要な資源であり、無秩序に減らないよう法律で管理されています。
理由② 買える人が限られている
農地のまま売却できる相手は、
- 原則として農業従事者
- 農業委員会に認められた人
に限られます。
つまり、一般の方に売却したい場合は、農地転用が前提になることが多いのです。
農地転用は「農地の種類」で難易度が決まる
農地転用を考えるうえで、必ず知っておきたいのが
「農地の種類（区分）」です。
農地は立地や条件により、
甲種農地・第1種農地・第2種農地・第3種農地
の4つに分類されます。
考え方としては、甲種が最も規制が厳しく、３種が最も緩いです。
この違いで、転用できるかどうかが大きく変わります。
甲種農地｜原則、転用はほぼ不可能
甲種農地は、
- 農業条件が非常に良い
- 大規模でまとまりのある
といった、国が特に守るべき農地です。
✔ 原則：農地転用不可
✔ 公共性が極めて高い事業のみ例外
岡山でも、広く農業が行われているエリアでは該当することがあります。
第1種農地｜転用はかなり難しい
第1種農地は、
- 生産性が高い
- 良好な農業環境が保たれている
農地です。
✔ 原則：転用不可
✔ 住宅用地としての売却はほぼ困難
「周りに家があるから大丈夫」と思い込むのは危険です。
第2種農地｜条件次第で転用できる可能性あり
第2種農地は、
- 市街地に近い
- 農地としての価値がやや下がる
と判断された農地です。
✔ 代替できる土地がない
✔ 周辺環境と調和している
といった条件を満たせば、
住宅や駐車場への転用が認められるケースがあります。
別の記事でも解説しますが、市街化調整区域内で自己用住宅の開発申請が
行える土地は、２種であることがほとんどです。
第3種農地｜比較的転用しやすい農地
第3種農地は、
- 市街地内
- 道路・上下水道などインフラが整っている
エリアの農地です。
✔ 原則：農地転用可能
✔ 売却・活用の選択肢が広い
岡山市内の住宅地に残る畑などは、第3種農地に該当することが多く見られます。
※主には市街化区域内の農地であることが多いです。
市街化区域と市街化調整区域も重要なポイント
農地転用では、農地の種類に加えて「区域区分」も非常に重要です。
- 市街化区域：届出のみで転用できる場合が多い
- 市街化調整区域：原則、開発・建築が厳しい
特に岡山市では、
👉 市街化調整区域で家を建てるルールが大きく変わろうとしています。
※岡山市の「50戸連たん制度廃止」については、
別記事で詳しく解説しています。
→（【重要】岡山市の50戸連たん制度が廃止へ｜市街化調整区域で家を建てたい人が知るべきこと – 株式会社トリプルギブ）
農地売却・活用でよくある失敗例
実際に多いのが、次のようなケースです。
- 売れる前提で話を進めてしまった
- 買主が決まってから転用不可と分かった
- ハウスメーカーの「たぶん大丈夫」を信じてしまった
農地転用は、
✔ 時間がかかる
✔ 費用がかかる
✔ 許可が下りないこともある
＝最初の確認不足が致命的になりやすいのが特徴です。
農地を売却・活用したい人が最初にやるべきこと
やるべきことは、実はシンプルです。
- 農地の種類（甲種〜第3種）を確認
- 市街化区域か調整区域かを確認
- 売却か活用か、方向性を整理
この段階で専門家に相談できれば、
無駄な手間や後悔を大きく減らせます。
まとめ｜農地の悩みは「早く知る」ほど選択肢が増える
農地は、
「売れない土地」なのではなく、
「条件を知らずに進めると売れない土地」です。
まだ売ると決めていなくても、
「とりあえず可能性を知りたい」
その段階での相談が、一番リスクが少ない進め方です。
農地の売却・活用で迷ったら
トリプルギブでは、
- 農地転用の可否整理
- 売却・活用どちらが向いているかの判断
- 岡山エリアに合った進め方
を、中立的な立場で無料サポートしています。
「営業されそうで不安…」という方も、安心してご相談ください。
━━━ 会社情報 ━━━
■ 運営会社
株式会社トリプルギブ
岡山市南区福吉町24-11
事業内容：
・宅地分譲開発
・不動産売買
・住宅会社紹介「いえダネ」
・不動産コンサルティング
・外構工事
■ 店舗情報（家づくり相談窓口）
夢を育てる住まいの窓口
いえダネ岡山北長瀬店
所在地：岡山市北区北長瀬表町2丁目17-80
対応エリア：岡山県全域（県外相談可）
岡山県内で「住宅会社紹介」「土地探し」「資金計画」の無料サポートを行っています。
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