株式会社トリプルギブ｜(岡山市密着の不動産購入・売却・買取専門店）
ご覧いただきありがとうございます。
岡山県岡山市南区に本社を構える「株式会社トリプルギブ」、
そして家づくり相談窓口「いえダネ岡山北長瀬店」です。
今回は、これから家を建てる・購入する方に向けて、
ほとんどの人が知らない“住宅ローンの落とし穴” と、
後悔しないためのポイントをまとめました。
住宅購入は、多くの人にとって「人生最大の買い物」。
にもかかわらず——
- 金利の仕組み
- 審査の通し方
- 借入可能額と適正額の違い
- 住宅会社が言う「大丈夫ですよ」の意味
これらを正しく理解せずに契約してしまう方が非常に多いのが現実です。
いえダネでは、住宅営業経験者のみが対応し、
家づくりと住宅ローンを “両面から最適化する” ことを強みにしています。
この記事では、これまで数百組の住宅購入をサポートしてきた
私たちが実際に感じる「危険なポイント」と「成功のコツ」を、７つの戦略としてまとめました。
岡山で家づくりを検討している方は、ぜひ最後までご覧ください。
目次
- 【結論】住宅ローンは「選ぶ力」で結果が8割変わる
- 🔷 戦略①｜“借りられる額”より“返せる額”を優先する
- 🔷 戦略②｜金利は「タイプ別の特徴」を理解すること
- 🔷 戦略②-１｜変動金利は「仕組み」と「125％ルール」を理解して選ぶ
- ▶ 変動金利の「125％ルール」（返済額見直しルール）
- 🔷 戦略③｜事前審査は「順番」と「出す先」が結果を左右する
- 🔷 戦略④｜諸費用・手数料まで含めた“総額”で判断する
- 🔷 戦略⑤｜“団信（団体信用生命保険）”が家族の安心を左右する
- 🔷 戦略⑥｜繰上げ返済の“最適タイミング”を知ること
- 繰上げ返済は“住宅ローン減税中は急がない”方が得な場合もある
- 🔷 戦略⑦｜住宅会社選びとローン選びを“同時進行”する
- ■【実例】実際にあった住宅ローン成功の3つのケース
- ■【まとめ】住宅ローンは「知識」と「選び方」で結果が決まる
- ━━━ 会社情報 ━━━
【結論】住宅ローンは「選ぶ力」で結果が8割変わる
住宅ローンは“どこで借りても同じ”ではありません。
同じ年収・同じ物件でも、
- 支払総額が 180万〜400万円変わる
- 返済比率が高く、後から生活が苦しくなる
- 固定・変動の選択ミスで家計を圧迫
- 審査が通らず、希望の住宅会社で建てられなくなる
こうした差が生まれます。
住宅ローンの成功を左右するのは、
次の ７つのポイント です。
🔷 戦略①｜“借りられる額”より“返せる額”を優先する
住宅会社からはよく
「この年収なら◯◯万円までは大丈夫ですよ」
と言われます。
しかし、 借入可能額＝適正額ではありません。
実際にありがちな失敗例は…
- 家を建てた後の生活費が想定より高い
- 車の買い替えや教育費で家計が圧迫
- ボーナス返済が負担になり赤字に
適正な返済額は、以下が目安です。
✔ 返済比率：年収の20〜25％以内
✔ 月々返済：現在の家賃 ±1〜2万円
✔ ボーナス返済は「基本ゼロ」
いえダネでは家計シミュレーションを行い、
無理のない“安全ゾーン”を提示しています。
🔷 戦略②｜金利は「タイプ別の特徴」を理解すること
住宅ローンの金利は大きく３種類。
- 変動金利（最も低金利）
→ 将来の金利上昇リスクあり - 固定期間選択型（10年固定など）
→ バランス型 - 全期間固定
→ 安心は大きいが金利高め
岡山市では 変動金利を選ぶ人が約7〜8割 ですが、
家計状況によっては固定のほうが安全なケースも多い。
また、変動金利と固定金利の明確な違いは、
金利変動リスクをお客様が負担するのか、銀行が負担するのかの違いです。
🔷 戦略②-１｜変動金利は「仕組み」と「125％ルール」を理解して選ぶ
変動金利は最も金利が低く人気ですが、
仕組みを知らずに選ぶと 大きなリスク があります。
特に重要なのが、
▶ 変動金利の「125％ルール」（返済額見直しルール）
変動金利では、金利が急上昇しても
5年間は月々返済額が上限125％までしか上がらない
というルールがあります。
一見安心に思えますが、ここに落とし穴があります。
❌ リスク｜返済額は上がらないが「元金が減らない」
返済額が上がらない代わりに、
上昇した利息分が吸収できず 元金が全く減らなくなる ケースがあります。
さらに金利上昇が続くと…
❌ 最後に“まとめて払う”リスク
（未払利息の増加 → 最終返済時に大きな負担）
これは多くの人が知らずに契約しているポイントです。
✔ 変動金利が向いている人
- 家計にゆとりがある
- 金利上昇時に繰上返済ができる
- 短期で返済する予定がある
✔ 固定金利が向いている人
- 家計に余裕がない
- 教育費が重なる時期が近い
- 金利リスクを絶対に避けたい
金利は「安いから選ぶ」ではなく、
家計とリスク許容度で選ぶべき なのです。
金利は“安いから選ぶ”ではなく、
家計と将来計画に合っているか が最重要です。
🔷 戦略③｜事前審査は「順番」と「出す先」が結果を左右する
住宅ローン審査は、
提出する銀行の順番によって通過率が変わることがあります。
❌ よくある失敗
・最初に難易度の高い銀行へ出し、否決 → 他の銀行にも影響
・住宅会社の言うままに銀行を選ぶ
✔ 正しい進め方
・通りやすい銀行 → 本命銀行 の順で出す
・属性（年収、勤続年数）に合わせた最適ルートを使う
いえダネでは、各住宅会社の提携ルートも踏まえつつ
最適な審査の順番をご提案します。
🔷 戦略④｜諸費用・手数料まで含めた“総額”で判断する
住宅ローンの失敗の多くは
「毎月返済だけで判断してしまう」ことです。
実際には…
- 事務手数料：66万〜99万円前後（借入額の2.2%とする銀行が多い）
- 保証料：40円〜120万円以上（借入額の0.1%～0.4%程度までさまざま）
- 火災保険：20万〜30万円
- 登記費用：30万〜40万円
これらを加えると、
銀行によって総支払額が 数百万円単位で変わります。
総額で見る視点が重要です。
🔷 戦略⑤｜“団信（団体信用生命保険）”が家族の安心を左右する
団信は、万が一の時に住宅ローンがゼロになる保険。
しかし、保障内容は銀行ごとに大きく差があります。
▼ よくある団信の違い
・三大疾病で返済免除
・がん診断で返済ゼロ
・就業不能補償の有無
・金利0.1〜0.3%上乗せタイプ
月々の支払いだけでなく、
家族の安心が買えるかどうか を基準に選ぶべきです。
🔷 戦略⑥｜繰上げ返済の“最適タイミング”を知ること
住宅ローンは、返し方１つで総支払いが激減します。
✔ 最も効果が高いタイミング
→ 借入から5〜10年以内
✔ やってはいけない返済
→ 教育費が重なるタイミングで無理に返済
繰上げ返済は“住宅ローン減税中は急がない”方が得な場合もある
一般的に
「早く返済した方が得です」と言われがちですが、
住宅ローン控除（減税）期間中は例外になることがあります。
住宅ローン減税は、
年末残高の0.7％（※現行制度）が所得税・住民税から控除される制度です。
つまり…
✔ 残高が多いほど減税額が大きくなる
→ 減税期間中に繰上返済すると、控除額が減って損をすることも。
具体例
・減税額より、繰上返済で節約できる利息の方が小さい
→ このケースでは“返さない方が得”
但し住宅ローン減税は、当てはまる方と該当しない方がいるので、所得制限や面積事項に該当しない場合は、早期の一括返済が特になります。
このように、返し方次第で総額が100〜250万円変わります。
🔷 戦略⑦｜住宅会社選びとローン選びを“同時進行”する
実は、住宅会社選びの段階から
ローンの成功・失敗が始まっています。
理由は…
- 会社ごとに提携銀行が違う
- 新築と中古では使えるローンが違う
- 住宅会社の営業は「売るのが仕事」でローン専門ではない
いえダネでは、
住宅会社 × ローン × 家計 の３つを一体で最適化するため、
ムダな出費を減らし、家づくりの成功率を高めています。
■【実例】実際にあった住宅ローン成功の3つのケース
▼ 実例①｜年収420万円のご夫婦
「希望額では通らない」と当初銀行に言われたが、
連帯保証人として奥様を収入合算することにより、
審査ルートを変更し 本命ローンで無事承認。
夫婦合算での借入額は、年収の7倍ほどとなる
▼ 実例②｜変動金利を提案されていたご家族
長期的に金利上昇の危険がある変動金利に不安を抱えており、
住宅ローン減税のある間は一括返済を考えていなかったので、
当初の10年を期間選択型固定金利に変更したことで、
将来の金利不安が解消。
長期的な安心を優先した正しい選択に。
▼ 実例③｜ハウスメーカーから提案された年収10倍越え・借入期間50年..
家計シミュレーションを実施した結果、どう考えても家計が苦しくなる
想定となり、無理な提案をハウスメーカーがしていたことが明らかとなる。
「借りれる額」と「無理なく返していける額」は違います。
返済比率を適正化した結果、安心してマイホーム取得へ。
■【まとめ】住宅ローンは「知識」と「選び方」で結果が決まる
以下を押さえるだけで、住宅ローン失敗の可能性は激減します。
✔ 借りられる額ではなく“返せる額”で考える
✔ 金利タイプの特徴を理解する
✔ 審査は“出す順番”で通過率が変わる
✔ 総支払額で比較する
✔ 団信の内容で家族の安心が大きく変わる
いえダネでは、
家づくりと住宅ローンの両方を熟知したスタッフが
中立的な立場でサポートしています。
「何から始めればいいか分からない」
という段階でも構いません。
お気軽にご相談ください。
━━━ 会社情報 ━━━
■ 運営会社
株式会社トリプルギブ（本社）
岡山県岡山市南区福吉町24番11号
事業内容：
・宅地分譲開発
・不動産売買・仲介
・住宅会社紹介サービス「いえダネ」
・不動産コンサルティング
■ 店舗情報（家づくり相談窓口）
夢を育てる住まいの窓口
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所在地：岡山市北区北長瀬表町2丁目17-80（北長瀬ブランチ内）
対応エリア：岡山県全域（県外相談も可）
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