マイホーム購入に向けて資金計画を立てていると、住宅ローンの見積もりに「保証料」という費用が記載されていることがあります。
「保証料は何のために払うの？」
「一括払いと金利上乗せはどちらがお得？」
「保証料無料の住宅ローンを選んだほうがいい？」
など、疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。
住宅ローンの保証料は数十万円単位になることもあるため、住宅購入時の諸費用を考えるうえで確認しておきたい項目です。
ただし、現在の住宅ローンには、保証料を支払うタイプだけでなく、保証料が不要な代わりに融資事務手数料が設定されている商品など、さまざまな仕組みがあります。
そのため、「保証料が安い住宅ローン＝お得」とは限りません。
本記事では、住宅ローン保証料の基本的な仕組みから、外枠方式（前払い型）と内枠方式（金利上乗せ型）の違い、それぞれのメリット・注意点について解説します。
岡山でこれから住宅購入を検討されている方も、住宅ローンを金利だけで比較せず、ご自身に合った資金計画を考えるための参考になさってください。
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目次
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住宅ローンの保証料とは？
住宅ローンの保証料とは、主に金融機関が指定する保証会社の保証を受けるために必要となる費用です。
ただし、すべての住宅ローンに保証料が必要なわけではありません。
金融機関や住宅ローンの商品によって、
- 保証料を一括で支払う
- 金利に保証料相当分を上乗せする
- 保証料そのものが不要
- 保証料の代わりに融資事務手数料がかかる
など、費用の仕組みが異なります。
そのため、住宅ローンを比較するときには保証料だけを見るのではなく、金利や手数料などを含めた**「借りるために必要な費用全体」**を見ることが重要です。
保証料の基本的な役割
住宅ローンでは、金融機関が指定する保証会社の保証を利用する商品があります。
借主が一定期間住宅ローンを返済できなくなった場合、保証会社が借主に代わって金融機関へ残債を支払う「代位弁済」が行われることがあります。
保証会社を利用することで、原則として親族などの連帯保証人を用意せず住宅ローンを契約できる商品も多くあります。
ただし、ここで誤解してはいけないのが、
「保証会社は住宅ローンを借りた人の返済を免除してくれる会社ではない」
ということです。
保証会社が保証しているのは、基本的には金融機関に対する返済です。
借主の住宅ローン返済そのものがなくなる制度ではありません。
住宅ローンを比較するときには、金利と合わせて、
- 保証料
- 融資事務手数料
- 団体信用生命保険の費用
- 繰上返済手数料
- その他の諸費用
まで確認しましょう。
代位弁済されても住宅ローンがなくなるわけではない
代位弁済とは、住宅ローンの返済が難しくなった場合などに、保証会社が借主に代わって金融機関へ残債を支払う手続きです。
しかし、代位弁済が行われても借金そのものがなくなるわけではありません。
保証会社が金融機関へ支払ったあと、借主は基本的に保証会社に対して返済義務を負うことになります。
つまり、
金融機関への返済が、保証会社への返済に変わる
と考えると分かりやすいでしょう。
返済が長期間滞れば、期限の利益を失い、一括返済を求められる可能性もあります。
住宅ローンは長期間にわたって返済していくものだからこそ、「金融機関から借りられる最大額」ではなく、教育費や車、生活費なども考慮した無理なく返済できる金額から予算を考えることが重要です。
返済が難しくなりそうな場合は、滞納するまで放置せず、できるだけ早い段階で金融機関へ相談しましょう。
保証料はいくら？「相場」だけで判断しないことが大切
住宅ローンの保証料は、借入金額、返済期間、保証会社、審査結果、住宅ローン商品などによって異なります。
そのため、「住宅ローン保証料は借入額の○％が相場」と一律に判断するのはおすすめできません。
商品によっては数十万円以上の保証料を一括で支払うケースもあれば、金利に一定割合を上乗せする商品もあります。
さらに近年は、保証料を不要とする代わりに、借入金額に応じた融資事務手数料を設定している住宅ローンもあります。
実際に岡山で利用されることの多い金融機関でも、住宅ローンの商品によって保証料や手数料の仕組みは異なります。
そのため、
「保証料0円だから安い」
と判断するのではなく、
金利＋保証料＋融資事務手数料＋その他の諸費用
をセットで確認することが大切です。
住宅購入では、このほかにも登記費用、火災・地震保険、不動産取得に関する費用、仲介手数料などが必要になる場合があります。
物件価格だけで資金計画を立てず、購入時に必要となる諸費用まで含めて考えましょう。
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前払い型である外枠方式の特徴とメリット
保証料が必要な住宅ローンでは、保証料を住宅ローン契約時などにまとめて支払う「外枠方式」が選択できる場合があります。
外枠方式は「一括前払い型」「保証料前払い方式」などと呼ばれることもあります。
まとまった初期費用が必要になる一方、金利に保証料相当分を上乗せする方式と比較した場合、総支払額を抑えられる可能性があります。
外枠方式の仕組みと支払い
外枠方式とは、住宅ローンの融資実行時などに保証料をまとめて支払う方法です。
保証料の金額は、
- 借入金額
- 返済期間
- 保証会社
- 審査結果
- 金融機関の商品
などによって決まります。
そのため、同じ3,000万円を借りる場合でも、金融機関や住宅ローン商品によって必要な保証料が同じになるとは限りません。
住宅ローンを比較するときには、事前審査が通ったあとなどに、それぞれの金融機関から具体的な諸費用を確認することが大切です。
また、一括前払いした保証料については、繰上返済や借り換えなどによって予定より早く住宅ローンを完済した場合、保証会社の規定に基づいて一部が返戻される場合があります。
ただし、返戻される金額や計算方法は金融機関・保証会社によって異なるため、契約前に確認しておきましょう。
メリットは毎月の返済額と総負担を抑えやすいこと
外枠方式のメリットは、保証料を契約時に支払うことで、保証料相当額を金利に上乗せする必要がないことです。
内枠方式と比較した場合、適用金利が低くなるため、毎月の住宅ローン返済額を抑えやすくなります。
また、同じ金額・同じ期間を借り続けるのであれば、外枠方式のほうが保証料を含めた総負担額を抑えられるケースがあります。
そのため、
- 購入時に十分な自己資金がある
- 住宅購入後も生活防衛資金を残せる
- 長期間住宅ローンを利用する予定
- 毎月の住宅ローン返済額をできるだけ抑えたい
という方には検討しやすい方式です。
ただし、外枠方式が必ず有利になるわけではありません。
返済期間や繰上返済の予定、金融機関の商品内容によって結果は変わるため、実際の金額で比較することが重要です。
デメリットは購入時の初期費用が増えること
外枠方式の注意点は、住宅購入時にまとまった現金が必要になることです。
マイホーム購入時には住宅ローンの保証料だけではなく、
- 登記費用
- 仲介手数料
- 火災・地震保険
- 引っ越し費用
- 家具・家電
- カーテン
- エアコン
- 外構費用
など、さまざまな支出が発生します。
たとえ外枠方式の総支払額が低くなるとしても、保証料を支払ったことで貯蓄がほとんど残らないのであれば、必ずしも良い選択とはいえません。
住宅購入後には、固定資産税や車の購入・買い替え、子どもの教育費などの支出もあります。
そのため、
「保証料を前払いできるか」ではなく、「前払いしたあとに十分な現金を残せるか」
まで考えることが大切です。
住宅購入では、諸費用をできるだけ安くすることだけでなく、購入後の家計を安定させることも重要です。
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分割型となる内枠方式の特徴と注意点
保証料の支払い方法として、契約時に一括払いせず、住宅ローン金利へ保証料相当分を上乗せする「内枠方式」を選択できる商品もあります。
内枠方式は、購入時の自己資金を抑えやすいことが特徴です。
一方、長期間借り続ける場合は外枠方式より総負担額が大きくなる可能性があるため、初期費用だけではなく長期的な返済額まで比較しましょう。
内枠方式では金利に保証料相当分が上乗せされる
内枠方式では、住宅ローン契約時に保証料を一括で支払わず、適用金利へ一定の利率を上乗せして返済していきます。
たとえば、金融機関の商品によっては保証料相当分として年0.2％程度を上乗せするケースがありますが、上乗せ幅は商品や審査条件によって異なります。
そのため、実際の住宅ローンを比較するときには、
「表示されている金利が保証料込みなのか、別途保証料が必要なのか」
を確認しましょう。
同じ「変動金利1％前後」に見える住宅ローンでも、
- 保証料込み
- 保証料別途
- 保証料不要
- 事務手数料型
など、条件が違えば実際の負担額も変わります。
メリットは購入時に手元資金を残しやすいこと
内枠方式のメリットは、住宅購入時に数十万円単位の保証料を一括で用意する必要がないことです。
その分、購入時の手元資金を残しやすくなります。
住宅を購入した直後は、
- 引っ越し
- 家具
- 家電
- エアコン
- 外構
- 車
- 子育て費用
など、想定以上にお金が必要になることがあります。
そのため、保証料を一括払いして貯蓄を大きく減らすよりも、多少毎月の返済額が増えても現金を残しておきたいという方には、内枠方式が合う場合があります。
特に子育て世帯では、住宅購入後の教育費や突然の支出も考えて、一定の生活防衛資金を確保しておくことが大切です。
デメリットは長期間借りるほど総負担が増えやすいこと
内枠方式では保証料相当分が金利に上乗せされるため、外枠方式と比べて毎月の返済額が高くなります。
また、長期間住宅ローンを利用する場合には、保証料相当分として支払う総額が大きくなる可能性があります。
ただし、
「内枠方式＝必ず損」ではありません。
たとえば、早い段階で大きな繰上返済をする予定がある場合や、将来的に借り換える予定がある場合などは、結果が変わることがあります。
また、外枠方式で保証料を一括払いすることで手元資金が不足し、別の借り入れが必要になってしまっては本末転倒です。
そのため、
- 住宅ローンを何年間借りる予定か
- 繰上返済をする予定があるか
- 購入後にどの程度貯蓄を残したいか
- 今後の教育費はいくら必要か
- 車の購入予定はあるか
なども考慮して選びましょう。
保証料だけで住宅ローンを選ばないことが重要
住宅ローンを比較するときに特に注意したいのが、保証料だけを見て判断することです。
近年は「保証料0円」とされている住宅ローンもあります。
しかし、保証料がかからない代わりに借入金額に対して一定割合の融資事務手数料が必要になる商品もあります。
岡山の金融機関でも、住宅ローンの商品によって保証料や取扱手数料の設計は異なっています。
そのため、住宅ローンを比較する場合は、
- 適用金利
- 保証料
- 融資事務手数料
- 団体信用生命保険
- 繰上返済手数料
- 金利上昇時の返済額
- 完済までの総返済額
- 購入時に必要な現金
まで比較することが重要です。
特に住宅会社や不動産会社から紹介された金融機関だけで決めるのではなく、複数の住宅ローンを比較してみると違いが分かりやすくなります。
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住宅ローンの保証料についてよくある質問
Q. 住宅ローンの保証料は必ず支払う必要がありますか？
いいえ、すべての住宅ローンで保証料が必要なわけではありません。
保証会社へ保証料を支払う住宅ローンもあれば、保証料を不要としている商品もあります。
ただし、保証料が不要な住宅ローンでは、別途融資事務手数料が設定されている場合があります。
そのため、「保証料0円」という一点だけではなく、金利や事務手数料などを含めて比較することが大切です。
Q. 外枠方式と内枠方式はどちらがお得ですか？
どちらが有利になるかは、借入金額、返済期間、金利、繰上返済の予定、手元資金などによって異なります。
一般的に、保証料を一括で支払う外枠方式は購入時の負担が大きくなる一方、長期間借り続ける場合には総負担額を抑えやすい傾向があります。
内枠方式は購入時の費用を抑えて手元資金を残しやすい反面、毎月の返済額や総負担額が増える可能性があります。
実際の住宅ローン条件で両方を試算して比較しましょう。
Q. 保証料を支払えば、住宅ローンを返せなくなっても安心ですか？
保証料を支払っていても、住宅ローンの返済義務がなくなるわけではありません。
返済が困難になり保証会社が金融機関へ代位弁済した場合も、基本的にはその後、保証会社に対して返済する必要があります。
住宅ローン保証は、借主の返済を免除するための保険ではない点を理解しておきましょう。
Q. 保証料0円の住宅ローンのほうがお得ですか？
必ずしもお得とは限りません。
保証料が不要でも、借入額に応じた融資事務手数料が必要になることがあります。
反対に、保証料が必要な住宅ローンでも適用金利やその他の条件が有利な場合があります。
住宅ローンは「保証料」だけではなく、諸費用と総返済額を含めて比較することが重要です。
Q. 住宅ローンを比較するときは何を確認すればよいですか？
金利だけではなく、保証料、融資事務手数料、団体信用生命保険、繰上返済手数料などを確認しましょう。
さらに、住宅ローンを借りられる金額だけでなく、購入後も無理なく返済できるかを確認する必要があります。
特に住宅購入では、土地と建物以外にも諸費用や家具・家電、外構などに費用がかかるため、住宅ローンと自己資金を含めた総合的な資金計画を立てることが大切です。
Q. 岡山で住宅ローンを選ぶ場合も複数の銀行を比較したほうがよいですか？
はい。住宅ローンは金融機関によって金利だけでなく、保証料や融資事務手数料、団体信用生命保険などの商品内容が異なります。
そのため、岡山で住宅を購入する場合も、一つの金融機関だけで判断せず、複数の商品を比較することをおすすめします。
ただし、単純に表示金利が低い金融機関を選ぶのではなく、ご自身の年収、勤務先、自己資金、借入期間、家族構成や将来の支出まで考慮して選びましょう。
まとめ
住宅ローンの保証料とは、保証会社の保証を利用する住宅ローンで必要になることがある費用です。
支払い方法には、契約時にまとめて保証料を支払う外枠方式や、保証料相当分を金利に上乗せする内枠方式などがあります。
外枠方式は購入時の現金負担が大きくなる一方で、長期間借りる場合には総負担を抑えやすいことがあります。
内枠方式は初期費用を抑えて手元資金を残しやすい反面、毎月の返済額や総負担額が増える可能性があります。
また、現在は保証料が不要な住宅ローンもあるため、
「保証料があるか、ないか」だけで住宅ローンを判断しないことが重要です。
住宅ローンを選ぶときは、
金利・保証料・事務手数料・団体信用生命保険・総返済額・購入後に残る貯蓄
まで含めて比較しましょう。
いえダネでは、住宅会社を紹介するだけではなく、住宅を購入する前の資金計画からご相談いただけます。
「自分たちは総額いくらまでの家なら無理なく購入できるのか」
「土地と建物にそれぞれいくらまで使えるのか」
「どの住宅ローンを選ぶべきなのか」
といった部分を整理してから住宅会社や土地を探すことで、家づくりの予算がより明確になります。
岡山でこれからマイホームを検討される方は、住宅会社や土地を決める前に、住宅ローンを含めた資金計画から整理してみてはいかがでしょうか。
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株式会社トリプルギブ
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・不動産コンサルティング
・外構工事
■ 店舗情報（家づくり相談窓口）
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