毎月の住宅ローン返済額を少しでも減らしたい、あるいは金利上昇のニュースを見て「このまま今の住宅ローンを払い続けて大丈夫だろうか」と不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
住宅ローンは借入額が大きく、返済期間も長いため、金利が少し違うだけでも総返済額に大きな差が生まれることがあります。
そのため、現在より条件の良い住宅ローンへ「借り換え」をすることで、毎月の返済額や総返済額を減らせる可能性があります。
ただし、借り換えには新たな審査や登記、事務手数料などの諸費用が発生します。
金利だけを見て借り換えると、思ったほどメリットが出なかったり、団体信用生命保険の条件が変わったりする可能性もあるため注意が必要です。
本記事では、住宅ローン借り換えの基本的な仕組みから、借り換えを検討したいタイミング、必要な費用、メリット・デメリットまで分かりやすく解説します。
岡山で住宅ローンを返済中の方や、今後の金利上昇が気になっている方も、ご自身の住宅ローンを見直す際の参考になさってください。
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目次
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住宅ローンの借り換えとは？
住宅ローンの借り換えとは、現在利用している住宅ローンを別の住宅ローンへ変更することです。
一般的には、新しい金融機関から住宅ローンを借り、その資金で現在の住宅ローン残高を一括返済します。
単に現在の金融機関で金利条件を変更するのではなく、新しい住宅ローンを契約する点が大きな特徴です。
仕組みと実務的な流れ
住宅ローンの借り換えでは、まず借り換え先となる金融機関へ申し込みを行い、住宅ローン審査を受けます。
審査に通過したあと、現在借りている金融機関へ全額繰上返済の申し込みを行い、借り換え日を調整します。
一般的な流れは次のとおりです。
- 現在の住宅ローン条件を確認する
- 借り換え候補となる金融機関を比較する
- 借り換え先へ事前審査を申し込む
- 本審査を受ける
- 現在の金融機関へ一括返済を申し込む
- 新しい住宅ローンを契約する
- 新しい住宅ローンで現在の残債を完済する
- 既存の抵当権を抹消し、新しい抵当権を設定する
現在の住宅ローンには金融機関の抵当権が設定されていることが一般的です。
借り換えをすると、現在の金融機関の抵当権を抹消し、新しい金融機関の抵当権を設定する必要があるため、司法書士へ登記手続きを依頼するケースが多くなります。
このため、借り換えでは金利差だけでなく、登記費用や金融機関の事務手数料なども含めて検討することが重要です。
金利タイプの違いと影響
住宅ローンの主な金利タイプには、
- 変動金利型
- 全期間固定金利型
- 固定金利期間選択型
があります。
変動金利型は、市場金利などの影響を受けて金利が見直される可能性があります。
一般的に固定金利より当初金利が低く設定される傾向がありますが、将来的に金利が上昇すれば返済負担が増える可能性があります。
一方、全期間固定金利型は、契約時に決まった金利が完済まで続くため、将来の返済額を把握しやすいことがメリットです。
固定金利期間選択型は、5年や10年など一定期間の金利を固定し、固定期間終了後に改めて金利条件を選択します。
借り換えでは単に「現在より低い金利」を選ぶだけでなく、
今後どの程度金利上昇リスクを取れるか
まで考える必要があります。
たとえば現在固定金利で借りている方が、借り換えによって変動金利へ変更すると、当初の返済額は下がっても将来的な金利上昇リスクは高くなります。
そのため、毎月の返済額だけではなく、家族の収入、教育費、貯蓄、完済予定年齢なども含めて判断しましょう。
必要書類と手続きの流れ
住宅ローンの借り換えでは、新たに住宅ローン審査を受けるため、購入時と同じようにさまざまな書類が必要です。
金融機関によって異なりますが、一般的には、
- 本人確認書類
- 源泉徴収票や確定申告書などの収入証明書
- 住民票
- 課税証明書
- 現在の住宅ローン返済予定表
- 住宅ローン残高証明書
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 登記事項証明書
などを求められることがあります。
また、借り換え先で新たに団体信用生命保険へ加入する場合は、健康状態について改めて告知が必要になる場合があります。
住宅購入時には問題なく団信へ加入できていても、その後の健康状態によっては希望する団信へ加入できない可能性があります。
そのため、現在加入している団信の保障内容も含めて借り換えを検討しましょう。
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借り換えを最大限活用する時期と費用
住宅ローンの借り換えで本当にメリットがあるかどうかは、単純な金利差だけでは判断できません。
現在の住宅ローン残高、残り返済期間、借り換えに必要な諸費用まで含めて比較する必要があります。
「残高1,000万円・残り10年・金利差1％」はあくまで目安
住宅ローンの借り換えについては、
「住宅ローン残高が1,000万円以上」
「返済期間が10年以上残っている」
「金利差が1％以上ある」
といった条件が借り換えメリットの目安として紹介されることがあります。
しかし、これらはあくまで参考となる目安です。
実際には金利差が0.5％程度でも、住宅ローン残高が大きく返済期間が長ければ、借り換えによるメリットが出るケースがあります。
反対に金利差が1％あっても、住宅ローン残高が少ない場合や完済までの期間が短い場合は、借り換え費用を差し引くと十分なメリットが出ない可能性があります。
そのため、
「借り換えによって減る利息－借り換えに必要な諸費用」
で判断することが大切です。
借り換えに必要な費用
住宅ローンの借り換えでは、新しい住宅ローンを契約するため、さまざまな費用が発生します。
主な費用として、
- 融資事務手数料
- 保証料
- 電子契約手数料または印紙税
- 現在の抵当権を抹消する登記費用
- 新しい抵当権を設定する登記費用
- 司法書士報酬
- 現在の住宅ローンの全額繰上返済手数料
などがあります。
特に金融機関によっては、借入額に対して一定割合の融資事務手数料が設定されている住宅ローンもあります。
たとえば借入額2,000万円に対して2.2％の融資事務手数料が必要な場合、それだけで44万円となります。
そのため、表示されている金利だけを比較するのではなく、借り換え時に実際に必要となる費用まで含めて試算しましょう。
借り換えを検討したいタイミング
住宅ローンの借り換えを検討するタイミングとしては、
- 現在より低い金利の商品がある
- 固定金利期間が終了する
- 金利上昇リスクを抑えたい
- 毎月の住宅ローン返済額を減らしたい
- 団信の保障内容を見直したい
- 家計や収入状況が変わった
などが挙げられます。
特に固定金利期間選択型を利用している場合、固定期間終了後に適用金利が大きく変わるケースがあります。
そのタイミングで現在の金融機関だけではなく、ほかの金融機関の住宅ローンまで比較してみるとよいでしょう。
また、金利上昇が気になっている場合には、変動金利から固定金利へ借り換えることで将来の返済額を安定させるという考え方もあります。
ただし固定金利は、一般的に変動金利より当初の適用金利が高くなる傾向があります。
「今月の返済額を下げること」と「将来の金利上昇リスクを減らすこと」は、必ずしも同じではありません。
どちらを重視するかを明確にしておきましょう。
団信も借り換え判断の重要なポイント
住宅ローンの借り換えは、団体信用生命保険の保障内容を見直す機会にもなります。
金融機関によって、
- 死亡・高度障害
- がん保障
- 三大疾病保障
- 全疾病保障
- 就業不能保障
など、団信の内容は異なります。
現在より金利が少し高くても、保障内容が大幅に充実することで家計全体ではメリットがある場合もあります。
一方で、保障を充実させるために住宅ローン金利が上乗せされる商品もあります。
住宅ローンだけを見るのではなく、現在加入している生命保険や医療保険なども合わせて比較すると、無駄な保障の重複を防ぎやすくなります。
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借り換えのメリット・デメリット
住宅ローンの借り換えには、総返済額や毎月の返済額を減らせる可能性がある一方、新たな費用や審査などの注意点もあります。
メリットだけを見て判断せず、デメリットまで理解したうえで検討しましょう。
毎月の返済額や総返済額を減らせる可能性がある
借り換えの代表的なメリットは、現在より低い金利の住宅ローンへ変更することで、毎月の返済額や総返済額を減らせる可能性があることです。
たとえば、住宅ローン残高2,000万円、残り返済期間20年、金利年2.0％、元利均等返済として単純計算すると、毎月の返済額は約10万1,200円です。
同じ残高・返済期間で金利年0.5％の住宅ローンへ借り換えた場合、毎月の返済額は約8万7,600円となります。
毎月では約1万3,600円の差です。
20年間の総返済額を単純比較すると、
- 金利年2.0％：約2,428万円
- 金利年0.5％：約2,102万円
となり、約326万円の差になります。
ただし、これは借り換え費用を含まない単純な比較です。
たとえば借り換えに80万円かかった場合、実質的な削減効果は約246万円となります。
このように、住宅ローン借り換えでは必ず**「諸費用を差し引いたあとの効果」**を確認しましょう。
毎月の返済額を変えずに返済期間を短縮する方法もある
借り換えによって金利が下がった場合、毎月の返済額を減らすだけでなく、返済期間を短縮する方法もあります。
毎月の返済額を現在と同程度に維持しながら金利を下げれば、その分元金の返済が進み、完済時期を早められる可能性があります。
たとえば、
「教育費が増えるため、今は毎月の返済額を下げたい」
という方と、
「毎月の返済額は問題ないので、定年前に住宅ローンを完済したい」
という方では、借り換え後の設計も変わります。
借り換えによって生まれた余裕をどのように使うかまで考えておくことが重要です。
新たな住宅ローン審査が必要になる
借り換えは新しい住宅ローンを契約するため、改めて審査を受けなければなりません。
現在住宅ローンを問題なく返済していても、必ず借り換え審査に通るとは限りません。
審査では、
- 年収
- 勤続年数
- 雇用形態
- 年齢
- 他の借り入れ
- 住宅ローン残高
- 物件の担保評価
- 信用情報
などが確認されます。
住宅を購入したときから転職していたり、収入が変わっていたり、自動車ローンやカードローンなどの借入が増えていたりすると、審査結果に影響する可能性があります。
団信へ加入できない可能性がある
借り換えでは、新しい金融機関で改めて団体信用生命保険への加入手続きが必要になる場合があります。
住宅購入後に病気をした場合など、健康状態によっては希望する団信へ加入できない可能性があります。
現在の住宅ローンに有利な団信保障が付いている場合、金利だけを理由に借り換えると保障内容が悪くなることもあります。
そのため、借り換えでは、
現在の金利＋現在の団信
と、
借り換え後の金利＋新しい団信
をセットで比較しましょう。
住宅ローン控除を利用している場合は要件を確認する
住宅ローン控除を受けている方が借り換えを行う場合、一定の要件を満たせば借り換え後も控除を継続できる場合があります。
国税庁では、借り換え後の住宅ローンが当初の住宅ローン返済のためのものであることが明らかであり、新しい住宅ローンも償還期間10年以上など住宅ローン控除の要件を満たす場合には、引き続き対象になり得るとしています。
ただし、借り換えをしたからといって住宅ローン控除を受けられる期間が新たに延長されるわけではありません。
また、借り換えによって返済期間を短縮した結果、新しい住宅ローンの返済期間が10年未満になると、住宅ローン控除の要件を満たさなくなる可能性があります。
住宅ローン控除を利用中の方は、借り換え前に確認しておきましょう。
岡山で借り換えを検討するときも複数の金融機関を比較する
岡山で住宅ローンを借りている方も、現在利用している金融機関だけでなく複数の商品を比較することが重要です。
住宅ローンは金融機関によって、
- 金利
- 保証料
- 融資事務手数料
- 団信
- 繰上返済条件
- 借り換え時の審査条件
などが異なります。
「一番金利が低い銀行」を探すだけではなく、諸費用を含めた総返済額と保障内容を比較しましょう。
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住宅ローンの借り換えについてよくある質問
Q. 住宅ローンの借り換えとは何ですか？
住宅ローンの借り換えとは、別の住宅ローンを新たに借り、その資金で現在の住宅ローンを完済する方法です。
現在より金利や条件の良い住宅ローンへ変更することで、毎月の返済額や総返済額を減らせる可能性があります。
ただし、新規契約となるため審査や事務手数料、登記費用などが発生します。
Q. 住宅ローンは金利差が何％あれば借り換えたほうがよいですか？
「金利差1％以上」がひとつの目安として紹介されることがありますが、必ず1％必要というわけではありません。
住宅ローン残高が大きく返済期間が長い場合には、0.5％程度の金利差でも借り換えメリットが出る可能性があります。
反対に金利差が大きくても、残高や残り期間が少なければ諸費用によってメリットが小さくなる場合があります。
実際の借り換え費用まで含めて試算しましょう。
Q. 住宅ローン残高がいくらあれば借り換えを検討できますか？
一般的には残高1,000万円以上、残り返済期間10年以上などが目安として挙げられます。
ただし、こちらも絶対的な基準ではありません。
現在の金利、借り換え後の金利、残り期間、事務手数料などによって結果は異なります。
Q. 変動金利から固定金利へ借り換えることはできますか？
可能です。
金利上昇リスクを抑えたい場合には、変動金利から固定金利へ借り換える方法があります。
ただし、一般的に固定金利は変動金利より借り換え時点の金利が高くなる傾向があります。
毎月の返済額を下げることを優先するのか、将来の金利上昇リスクを抑えることを優先するのかを考えて選びましょう。
Q. 借り換えをすると住宅ローン控除は使えなくなりますか？
一定の要件を満たせば、借り換え後も住宅ローン控除を継続できる場合があります。
ただし、借り換え後の住宅ローンが当初の住宅ローン返済のためのものであることや、返済期間10年以上などの要件があります。
また、借り換えによって住宅ローン控除の期間が延長されるわけではありません。
現在控除を受けている方は、借り換え前に確認しておきましょう。
Q. 住宅ローンを借り換えるときに注意することは何ですか？
金利だけで判断しないことが重要です。
借り換えでは、融資事務手数料、保証料、登記費用、司法書士報酬などが発生する可能性があります。
また、新しい住宅ローン審査や団信の健康告知も必要になる場合があります。
そのため、
金利・諸費用・団信・住宅ローン控除・総返済額
まで含めて比較しましょう。
まとめ
住宅ローンの借り換えとは、新しい金融機関などで住宅ローンを組み直し、その資金で現在の住宅ローンを完済する方法です。
現在より低い金利へ借り換えることで、毎月の返済額や総返済額を減らせる可能性があります。
ただし、
「残高1,000万円以上・残り10年以上・金利差1％以上」
といった条件はあくまで目安です。
実際には、住宅ローン残高、残り返済期間、金利差、借り換え費用などを含めて判断する必要があります。
また、借り換えでは新たな住宅ローン審査や団信加入が必要になる場合があり、住宅ローン控除を利用している方は控除要件にも注意しましょう。
大切なのは、
「金利が何％下がるか」ではなく、「諸費用や保障まで含めて家計全体でいくらメリットが出るのか」
を確認することです。
いえダネでは、これから住宅を購入する方だけではなく、住宅ローンや資金計画についても住まい全体の視点から考えることが大切だと考えています。
住宅ローンは長期間続く固定費だからこそ、現在の返済条件が今の家計に合っているか、一度確認してみてはいかがでしょうか。
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━━━ 会社情報 ━━━
■ 運営会社
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株式会社トリプルギブ
岡山市南区福吉町24-11
事業内容：
・宅地分譲開発
・不動産売買
・住宅会社紹介「いえダネ」
・不動産コンサルティング
・外構工事
■ 店舗情報（家づくり相談窓口）
夢を育てる住まいの窓口
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所在地：岡山市北区北長瀬表町2丁目17-80
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