皆様、いつもご覧いただきありがとうございます。
代表の土井 未来です。
本日は、初めて不動産投資にチャレンジする方に向けて、何を重視して投資判断をすればよいのかに
ついて、大切な5つの指標をご紹介いたします。
不動産投資にチャレンジする方にとっては、不安や疑問も多いことと思います。
しかし、ポイントをしっかり押さえれば、
初心者でも高い確率で不動産投資を成功させることができます。
今回は、不動産投資の「成功」と「失敗」を分ける重要なポイントをさらに詳しく解説します。
1. 明確な投資目的を持つ
まず、不動産投資を始める前に「何のために投資をするのか」を明確にしましょう。
- 安定した家賃収入を得たい
- 定年後の年金代わりに毎月一定の収入を確保し、老後の生活費を安定させることが可能です。
- 景気変動に左右されにくい物件選びが重要になります。
- 将来的な資産形成が目的
- 都市開発が進むエリアや再開発エリアを選ぶことで、物件の価値が将来的に上昇し、資産価値が増加する可能性があります。
- 長期的視点で価値が安定した物件を選ぶことが重要です。
- 節税効果を狙いたい
- 減価償却やローン金利による税金の軽減効果を利用し、税務上のメリットを最大限に活用することができます。
- 税理士など専門家のアドバイスを受けることで節税対策を効果的に進められます。
2. 立地選定は妥協しない
不動産投資において、立地は投資成否を分ける最大のポイントです。
- 利便性（駅近、商業施設、病院、学校などのアクセス）
- 特に駅徒歩10分以内の物件は入居者がつきやすく、空室リスクが抑えられます。
- 周辺に大型ショッピング施設や病院などの生活インフラが整った地域が望ましいです。
- 地域の将来性（都市開発計画、人口増加の見込み、周辺の再開発計画）
- 再開発地域や都市計画のあるエリアは、今後の資産価値上昇が期待できるため、長期的に収益性が高くなります。
- 人口増加が見込まれるエリアは需要が高まり、空室リスクが低下します。逆に、いくら高利回りだと言われている物件でも、立地が悪ければ既存の入居者が退去した後に新しい入居者をつけるのに苦労したり、売却の際に土地の資産価値が低いと、想定よりも安い金額でしか販売できない可能性もあります。1にも2にも立地であること。これを必ず意識しておきましょう！
3. 収益のシミュレーションを行うこと
収益シミュレーションを十分に行わずに投資を始めるのは、大きなリスクとなります。
- 想定利回りだけでなく、実際にかかる経費を考慮した実質利回りを算出する
- 修繕費、固定資産税、管理費、保険料などの諸費用を正確に計上することで、より現実的な利回りを把握できます。
- 空室率は地域の平均よりも保守的に設定し、安全マージンを設ける
- 実際の空室率よりもやや高めに設定し、空室時の収益ダウンリスクを事前に見積もることが重要です。
- 修繕費、管理費、固定資産税、保険料など細かい費用も全て算入する
- 将来的に発生する可能性のある費用をあらかじめ想定し、現実的な運営計画を立てます。
4. 資金計画に余裕を持つ
初心者に多い失敗が、資金繰りの甘さです。不動産投資では購入費用以外にも想定外の出費が発生します。
- 頭金をできるだけ多めに用意し、月々のローン負担を減らす
- 頭金を多くすると返済期間や利息負担が減り、投資の安全性が高まります。
- 急な修繕や空室時に対応できるよう、予備資金を必ず確保しておく
- 緊急時に即座に対応できる余裕資金を常に準備しておくことで運営の安定性を高められます。
5. 信頼できるパートナーを見つける
初心者だからこそ、専門家や信頼できる不動産会社と良好な関係を築きましょう。
- 優良物件の情報をタイムリーに提供してくれる不動産会社
- 地域に精通し、最新の市場動向や隠れた良物件情報をいち早く 伝えてくれる不動産会社との提携が有効です。
- 入居者対応や建物メンテナンスまで丁寧に対応する管理会社
- 入居者のクレーム対応や迅速な修理対応など、 運営に関するストレスを軽減してくれる管理会社選びが重要です。
- 税務や法律についてサポートしてくれる専門家（税理士や司法書士）
- 複雑な税務手続きや法律問題に詳しい専門家がいることで、 運営時のリスクや手間が軽減されます。
まとめ
今回の投稿は、普段私がお客様自身にも必ずお伝えする、「不動産投資において重要な要素」を、 簡単ではありますが、ご紹介させていただきました。
いきなりローンを組んで収益物件を買うなんて。。と、大体の方は考えて当然です。
ただし、不動産投資は決して難しいものではありません。
前述したように、大切なのは「明確な目的設定」「妥協しない立地選び」「緻密な収益シミュレーション」「余裕のある資金計画」「頼れるパートナー選び」の5つと、大きく分けて私は考えます。
今後のインフレ化が進んでいく日本では、適切な投資戦略を分析し、
どこにお金を置いておくのかが、10数年先のお客様のポートフォリオに、
大きく差をつけると実感しています。
去年から発足した石破政権では、社会保障費は膨らみ、税率はあがり、
国民の手取りを増やす策に出てくれるとは、到底考えにくい状況です。
勿論、良くなる可能性もありますが、どちらにしても備えは多いに越したことはありません。
不安定な世の中だからこそ、”自分の身はご自身で守れるように”新たに不動産投資を踏み出す第一歩のパートナーとして、トリプルギブまでご相談していただければ幸いに思います。
ご一読いただきまして、ありがとうございます。